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手厚い管理体制で投資家の支持を確立

年間販売棟数は過去最高へ 98%以上の高入居が支え

年間300棟近い賃貸住宅を投資用として供給するシノケングループ。グループの主要企業から2名の社長が登場する。物件の企画、建築、販売を行うシノケンハーモニーの三浦社長。マンション物件管理とメンテナンスを引き受けるシノケンアメニティの窪田社長。成長を続けるシノケングループの秘密に迫る。

グループ好調の要因2社の経営者が登場
亀岡 本日は2名ですか。対談じゃなくて鼎談ですね。それぞれ何をやっていますか。
三浦 シノケンハーモニーは投資用の賃貸住宅の企画、建築、販売を行っております。
窪田 シノケンアメニティは物件のメンテナンスなどを行っております。三浦と同じくグループの賃貸管理会社シノケンファシリティーズの取締役も兼任しております。
亀岡 調子はどうですか。不動産投資は活況でしょう。
三浦 おかげさまで、好調です。今期は第3四半期が終わって木造が124棟、RCマンションが457戸と過去最高のペースですすんでいます。
亀岡 サラリーマンでも不動産投資を考える人が本当に増えましたからね。本社はどちらになりますか。
三浦 我々の会社は東京に本社を置いていますが、グループの発祥は福岡です。今もグループのホールディング会社は福岡で、我々も週に1度は福岡に行っています。
窪田 私は生まれも育ちも福岡です。福岡の金融企業に勤めていましたので、入社してからはまだ8年ほどなのですが。
亀岡 福岡には知り合いが多いですよ。金融界だとレイクの浜田武雄さんなどとは良くゴルフに行きました。
窪田 そうなんですか。実はそのレイクにおりました。
亀岡 そうでしたか、あの人は面白い人でした。その他にも三洋信販の椎木正和さんや、福岡相互銀行(現福岡シティ銀行)の四島司さんなど個性的な面々がおりましたね。
三浦 凄い人脈ですね。
亀岡 足で築いた人脈です。福岡は人懐っこい人が多くて、思い出深いです。貴社も福岡から出てきて、全国で活躍しているようですね。
三浦 11月に大阪にもオフィスを構え現在、6拠点で物件の開発や販売をしています。管理事業も力を入れています。当社で販売した物件はもちろん、それ以外の物件でも積極的に管理をお任せいただいております。
亀岡 いま、管理戸数はどのくらいですか。
三浦 約1万5000戸です。当社は投資用物件の開発を行っておりますので設備の入れ替えで、調達力を生かせる利点があります。
亀岡 賃貸管理の最大の強みはスケールメリットです。いつも言いますが、何万室の物件にテレビを備え付けるとなれば、家電メーカーにとってはこれ以上ない得意先となります。
窪田 当社ではエアコンなどは年間で3000台以上を購入しておりますので、オーナーにはお安く提供できます。スケールでいえばクレーム対応をとってもそうです。24時間電話でのトラブル対応を行っておりますが、これも、物件をご購入いただいたオーナー様からの管理があるからできることです。
亀岡 管理戸数が少ないと電話番の人件費だけで大赤字ですからね。数があればそこを起点にいろいろなビジネスに結び付けられる。例えば80万戸を管理する大東建託が入居者にフリーペーパーを配布すれば発行部数では週刊現代や文春よりも上になる。もちろん、権威や影響力は数字とは別ですので、話は単純ではありませんが。
三浦 すごくよく分かります。当社では客付けは行っておりませんが、全国で2500社の仲介会社さんにサポートしていただいており、入居率は98%以上を維持しております。これも、年間300棟以上の新築物件を良い立地に提供しているので、『シノケンの物件は入居を決めやすい』と思っていただけるからです。これもスケールですよね。
亀岡 そうですね。ただ、スケールを持つことは圧倒的に有利ですが、それゆえの弱さもあります。もしもこの先に画期的な住宅が開発され、それが標準化してしまえば何万戸の不良在庫を抱えることとなります。これは、自動車や家電業界など他の業種で実際に起きたことです。何か新しい発想を考えればもっとチャンスはある。
三浦 そうですが、画期的か…
亀岡 ユニットバスなどはまさに画期的といってよいでしょうね。かつてはタイル職人が一つ一つ仕上げていた風呂を、工場で生産して現場ではめ込むだけになった。同じ水廻りで言えば、使い捨でのキッチンは面白いと思います。実際にやろうとした人もいますが、誰かが使ったキッチンに抵抗感を持つ人はいます。丈夫な段ボールを活用すれば強度は大丈夫。大量生産できれば価格も抑えられる、これは普及する。
窪田 面白いですね。実際に試したのでしょうか。
亀岡 最後のところで生産後の保管が大変なことが分かったんです。かさばってしまい、コストが上がってしまう。あえなく取りやめとなりました。
窪田 そうですか・・・逆に考えれば、そこさえクリアできれば今でも可能なのですね。

月間500件の問い合わせ 長期安定経営が支える
亀岡 物件の販売も好調と聞きました。
三浦 本年は300棟近い販売を行いました。来年はもっと多く供給したいと思います。
亀岡 客はどうやって集めるんですか。
三浦 自社でセミナーを開催してご案内しております。月間で400~500件の新規のお客様からネットなどでお問い合わせをいただきます。当社はいわゆる売り込み電話をかけて、ということはしていないんです。お問い合わせをいただいても実際に新規に購入いただく方は月間10~15名ほど。リピートで2棟、3棟と買い増していただく方が圧倒的に多いです。これは、高い入居率で長期に安定的な経営をご提供できているからと思っております。最近では20~30代の女性からの問い合わせが増えました。女性雑誌でも特集されたりして、取材を受けたこともあります。
亀岡 やはり賃貸住宅が魅力的なのでしょうね。
三浦 提携する金融機関からも有利なローン計画を提供いただけています。その際も販売後の管理がしっかりしている点を評価いただいているからです。全て長期安定経営ができるから、良い連鎖です。
亀岡 地主の相続ニーズとは違い、いい土地を見つけてきて建てることができるのも有利ですね。
窪田 土地を限定しないのは有利ですね。ただ、最近では土地オーナー様からの資産組み換えのニーズも増えました。
三捕 ええ、災害などが起きた時の備えとして土地の一部を売卸して、別のエリアで当社の物件を購入いただいたりしています。あっという間に時間になりました。本日はありがとうございました。
窪田 ありがとうございました。

2014年12月8日号