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サラリーマンや公務員をターゲットに、投資用物件の開発・販売からファイナンス・管理まで、フルサポート 株式会社シノケングループ

 株式会社シノケングループ(福岡市博多区、代表取締役:篠原英明氏)は投資用不動産事業で成長してきた企業だ。これから資産を形成しようとする20から40歳代のサラリーマン層をターゲットに、投資用不動産を販売。営業エリアも福岡から、東京・名古屋・仙台・札幌へ広がっていった。
 2010年12月期の販売実績はアパート64棟、ワンルームマンション469戸。自社で開発・販売・賃貸管理・ファイナンス事業まで一貫して手がけ、常に投資用アパート・マンションビジネスの最先端を走っている。


フローとストックを抱き合わせたビジネスモデル


 賃貸アパート・マンション事業の提案といえば、土地を所有するオーナーにアパート建設を提案するのが、王道であるが、同グループのビジネスモデルは、土地を持たない20から40歳代の公務員・サラリーマンをターゲットに、同グループが土地を探してきてアパートの建築を請け負うというものだ。将来の年金や退職金不安に対する解消策として提案している。
 「一般のサラリーマンが無理なく財産を作るにはアパートやマンション経営しかないといっても過言ではありません。私も20歳代の時に自ら実践し、確信を持って起業しました」と同社代表取締役社長の篠原英明氏は設立当時を述懐する。
 同グループが展開する投資用アパート・マンションビジネスは、投資用のアパート・マンションの開発・販売(「フロービジネス」)と、同グループの関連会社や子会社が販売した物件の賃貸管理、物件購入者への一部融資や家賃滞納保証などを行うファイナンス事業、さらには入居者へのLPガス販売(「ストックビジネス」)から成る。
 「フロービジネス」は同グループの傘下にある株式会社シノケンプロデュースと株式会社日商ハーモニーで展開。シノケンプロデュースは1棟売りアパートの開発・販売と福岡都市圏での投資用マンションの開発(販売は関連会社の株式会社えんが行なう)、日商ハーモニーは首都圏での投資用マンションの開発・販売の両方を行なっている。
 一方、「ストックビジネス」は、賃貸管理を行なう株式会社シノケンファシリティーズ、物件購入代金の一部融資と家賃滞納保証を行なう株式会社シノケンコミュニケーションズ、入居者へLPガスを供給する株式会社エスケーエナジー、清掃・保守などを行なう株式会社ケイビイエムが展開している。シノケングループはこれらの企業を統括する持ち株会社だ。
 「フロービジネス」だけでなく「ストックビジネス」も展開することで、オーナーはワンストップで事業を始めることができる。
 実際、同グループの顧客は20から40歳代が7割、職業も公務員・会社員が7割を占める。年収は500万から600万円台が多く、頭金も300万円程度。ごくごく普通のサラリーマンが賃貸経営をしている格好だ。


高い入居率の秘密は自社施工によるコストダウン


 賃貸市場は今、“部屋余りの時代”といわれているが、同グループのアパート・マンションの入居率は2010年3月末時点では94.7%、東京地区では98.1%と非常に高い。
 この理由について篠原氏は次のように説明する。「当社グループでは、立地を重視して土地を購入しています。また、自社施工なので建築コストを低く抑えられることから、賃料を相場の3から5%低く設定できるのです。また、木造住宅とは思えないデザイン性の高いものをつくるようにしています。魅力的な商品で賃料が安ければ自動的にアドバンテージは高くなります」。
 同グループの商品販売エリアは、首都東京をはじめ、福岡、名古屋、仙台といずれも人口増加を続ける100万人都市だ。マンションは同グループの知名度が高く基盤も築かれている首都圏および福岡で展開している。「少子高齢化が問題となっていても、人口が増え続けているエリアには当たり前ですが、需要があります。」(同氏)。
 同グループの商品の間取りと価格帯は、アパートは、土地30から60坪に6から9戸の1K(ロフト付)がスタンダードなプランで、福岡、仙台では3000万から6000万円台、東京では8000万から9000万円台と、1億円を超えないように設定している。ワンルームマンションも1Kがスタンダードなプランで、福岡では1200万から2500万円台、東京では2000万から3000万円台に設定している。利回りはアパートで8から9%(東京は6.5から8%)、ワンルームマンションは4から6%が基準だ。


「ストックビジネス」を基盤に赤字経営から回復


 1990年、福岡で設立した同グループは、12年後の2001年には東京に進出し、現在は名古屋、仙台、札幌に事業エリアを広げ、これまでに供給したアパートは1万3000戸以上、マンションを含めると2万戸以上に及ぶ。
 エリアを拡大し、順調に成長してきたように見える同社であるが、05年に起きた耐震偽装問題や07年、08年のサブプライムローン、リーマンショックによる打撃は大きく、赤字経営を余儀なくされた時期もあった。ただしその回復は目覚しい。耐震偽装問題後の07年3月期決算では、売上高196億円、経常利益10億円と過去最高益(当時)となり、金融不況後の10年12月期決算では、売上高196億円、経常利益8億円と3期ぶりに黒字転換した。
 業績が急回復した理由について篠原氏は次のように説明する。「不動産の『フロービジネス』は資金がどれだけ確保できるかがカギ。つまり、土地を仕入れることができるかどうかです。これまでに築き上げた販売力や信用力を担保に金融機関からどれだけ資金を調達できるかは大きいですね」。耐震強度不足マンションの代金返還時にも25億円、金融不況期にも80数億円を金融機関から調達できたという。また、10年12月期に3年ぶりに黒字浮上できたのは「ストックビジネス」の下支えがあったからだとも話す。「不動産業は好不況の波が大きいので、損をした時のダメージをいかに少なくして復活のイメージを描くことができるかどうかが重要です。当社グループは景気に左右されにくく、確実に収益を確保できる『ストックビジネス』を展開していたことが大きかったと思います」(同氏)。
 今後も、これまでのビジネスモデルを崩すことなく、「ストックビジネス」の強化を図っていくという。11年からはリフォーム事業にも参入した。同社が投資用アパートビジネスを始めて21年。建物の改修に関する相談も増えてきているため、新たなニーズ獲得を図ってのことだという。
 さらに、同グループが今後力を入れていこうとしているのが海外事業だ。09年に上海の不動産会社を100%子会社化し、日本人向けに賃貸アパートメントを紹介している。中国人オーナーから空室物件を預かり、日本人に入居斡旋するとともに入居後発生するトラブルに対応することで着実に実績を積み上げている。
 「上海のアパートメントは家具や家電製品付きの物件が多いのですが、エアコンやガスコンロの調子がおかしいと言っても日本のようにすぐに対応してくれないのが一般的です。何かとトラブルが多いので、当社グループが間に入って、すぐに駆けつけて対応することで、信用力を得るようになってきました」(同氏)。また、日本語が話せる現地スタッフを採用。きめ細かい対応ができるように教育している。中国人オーナーから依頼を受けた物件は1500件、このうち400件ほどを斡旋した。
 海外事業の第2弾は、中国や台湾、香港の投資家への日本不動産の仲介だ。中国は好景気のため日本の不動産を買いたいという投資ニーズが強い。その情報をキャッチしてシノケングループの海外事業室が物件を探す。現在月に2件程度の成約があるという。1件当たり1000万から5000万円の投資用中古マンションへの仲介が中心だ。「当社グループでは、今年国内でアパート100棟、ワンルーム400戸の販売を計画していますが、海外事業は12年には全体の約1割の50件、3から4年後には国内の販売件数の約3割に拡大したい」(同氏)。最近は個人の投資家だけでなく法人からの引合いも多くなっているという。
 「東日本大震災や原発問題で不動産投資マインドの減退が危惧されていますが、3月のアパート販売契約は11件と例年以上の販売結果でした。海外事業が売上げの3割に到達するのもそう遠くはないでしょう」(同氏)。
 海外事業は、これまで日本で培った販売力と管理サービスへの対応を強みとし、あくまでも他社物件の仲介・賃貸管理業をメインに資金をできる限りかけないスタイルで拡大していきたいという。

2011年6月号