―昨年は7月のインドネシアに続き、10月には日本国内でもリート（不動産投資信託）の運営に必要な認可が下りました。今後の予定は。
　篠原　はい、その後、金融庁に投資運用業の登録申請もしまして、この登録が済んだら、投資法人の設立、リートの組成という運びになります。法人設立が春、リートの組成が夏ごろになればと思っています。
　―対象は東京23区のマンションですか。
　篠原　そうですね。グループのデベロッパー、㈱プロパストが開発した物件も含め、リート用にマンションを準備しています。棟数は未定ですが、総額100億円規模の予定です。
　―アパートメントに関しては。
　篠原　当初の想定よりも認可までに時間を要したこともあり、アパートメントは一般顧客に販売しました。リート向けはこれから準備することになりますので、まずは保有しているマンションからになります。
　―上場に関しては。
　篠原　一定の期間私募リートで運用して実績を出し、最低300億円程度の資産規模になった段階で考えたいと思います。
　―12月決算の業績予想を上方修正されましたね。
　篠原　売上高900億円、経常利益80億円の計画でしたが、それぞれ950億円、90億円の見通しになりました。特に経常利益が目標を10%以上上回りそうになったことについては、よくやったという印象です。
　―上振れした要因は。
　篠原　金融機関の個人向け融資審査が厳格化され、一昨年後半からアパートメント販売への影響が出ていますが、当初予想していた棟数に達しそうで、1棟あたりの利益も予想より上がっています。またこれはマンションも同様です。2019年度は厳しい状況でのスタートでしたが、よく耐えた、という思いです。
　―不動産管理やゼネコン事業も業績をけん引していますね。
　篠原　管理物件は販売した分が積み重なっていきますから自然増的な感覚です。ゼネコンは好調で、20年度はさらに伸びそうです。受注残の中で20年度中の完成予定が19年度を超える量になっています。
　―また、インドネシアの大学と提携して、介護事業の人材養成・確保を進める計画ですね。
　篠原　介護をもっと伸ばしたいのですが、国内では人材確保が厳しい状況です。そこでつながりのあるインドネシアから外国人の特定技能枠を使って、継続的に人材を採っていこうという考えです。
　提携したヌディワルヨ大学に日本語研修センターを設置して介護のカリキュラムも加えて人材を養成し、夏から秋ごろをめどに当社の介護施設での就労を計画しています。また継続的に人材が入ってくる見通しなので、当社以外の介護施設にも紹介していくことも考えています。
　―そのほか、新年度の取り組みについては。
　篠原　昨年から進めているビジネストランスフォーメーションの加速です。19年度の当初計画でも経常利益80億円のうち、アパートメント販売の構成比率は1割程度、不動産販売以外で半分以上を占めています。こうした、各事業どこからでも収益を上げられる体制をさらに固めていきたいと思います。
ふくおか経済　2020年1月号

インドネシアのREITに国内外の投資家資金呼び込む
　シノケングループは、国内主力事業のアパート・マンション開発・販売・管理事業に続く成長の柱として、海外事業ヘ力を注いでいる。
　その第一弾として2015年にインドネシアへ進出。単身者向けアパートの開発・運営を手がけてきた。さらに2019年7月には、現地子会社のShinoken Asset Management Indonesia（SAMI）が外資系企業でははじめて、インドネシア金融庁からREITの組成・運用を企図した投資運用業の認可を取得した。2020年前半の運用開始をめざし、私募REITの組成準備を進めている。
　インドネシアは、世界4位の人口規模（約2.6億人）に加え、国民一人あたりのGDP成長率の高さ、中間所得層の増加による住宅需要の拡大などが魅力となる。
　グループのAM会社でシノケンアセットマネジメントの代表取締役 兼SAMlのコミッショナーメンバーである上坂弘氏は、同国への進出理由を次のように説明する。「国内でのシノケンの投資用不動産にかかるビジネスモデルをそのまま活かせる市場と考えた。法制度や商慣習などに未知の領域も多く商品開発のハードルは高いが、進出した当時は、不動産分野での日本企業の進出事例が少なく先行者利益を獲得しやすかったのも魅力」。
　組成中の私募REITは、契約型と呼ばれるストラクチャーを活用するもの。
　ポートフォリオは総合型で、住宅、オフィス、ホテル、物流施設などを幅広く組み入れる。住宅はグループが首都ジャカルタで開発する、単身者向けサービス付きアパートブランド「桜テラス」も組み入れる予定。1棟60室程度の規模で、2019年3月に第1号案件を竣工済み。現在は、不動産開発・運営事業を行う現地法人が保有・運営している。既に5か所の立地をおさえており順次開発に入っていく。
　オフィスなどその他のアセットタイプは、既存の収益物件を市場から調達していくが、投資運用業の認可を取得してからは、同社に膨大な案件情報が集まっているという。実はインドネシア国内の不動産ファンドAM会社はSAMIを含め4社しかない（2019年12月現在）。残りの3社は現地財閥系企業で、独立系はSAMIのみ。「現地投資家やデベロッパーには、資産を一度売却して利益を確定させたいニーズが非常に強い。これまで流動性が皆無だったため反響は大きい」と上坂氏は話す。

投資プラットフォームを外部の投資家にも提供
　資産規模は早期に日本円で約100億円程度にする考え。2019年11月には、REITの日本国内販売を目的に、国内ネット証券でシェア1位のSBI証券と提携した。日本や海外の機関投資家、個人投資家から幅広く投資を募る方針。配当利回りは5～10%の水準を見込む。
　今後は私募REITとして一定期間運用したのち、インドネシア証券取引所への上場も検討する。さらなる投資家層とファンド規模の拡大を目指す。
　REITの運用に加え、セパレートアカウントファンドの立ち上げも計画している。SAMIのAM機能を活かして、投資家向けにインドネシア国内での投資案件とセットで、AMを含む投資プラットフォームを提供していくもの。「インドネシアは不動産にかかる慣習が特殊で、土地の所有権は認められず、代わりに建設権など独特の概念がある。あるいは外資規制庁への対応も考えるとサードパーティーの投資プラットフォームの活用ニーズは大きい」と上坂氏は話す。
　国内では、東京23区に所在する同社開発の賃貸住宅不動産へ投資する、私募もしくは上場REITの組成を計画中。10月にシノケンアセットマネジメントが取引一任代理の認可を取得した。こちらは2020年春先の立ち上げを目指している。
　「インドネシアと日本の両国にまたがり、国内外の投資家に向け多様な投資機会を提供していきたい」と上坂氏は意気込みを話した。
月刊プロパティマネジメント　1月号