シノケングループの不動産AM会社であるシノケンアセットマネジメント(SAM)は2020年7月、住宅特化型私募REIT「シノケンリート投資法人」の運用を開始した。
シノケングループでは、個人投資家向けのアパートメント、区分マンションの開発・販売を主力事業としており、2019年12月期の売上高は約960億円におよぶ。SAMによる私募REIT運用を通じ機関投資家顧客層を拡充させる狙いだ。
私募REITの投資対象は東京23区にある賃貸住宅。運用開始時点のポートフォリオは10物件・約100億円。グループ企業が素地から開発し、保有していた都内主要駅から徒歩圏、築1～3年の安定稼働物件を組み入れている。
物件の取得価格は1棟約4～15億円(約20～50戸)。半数超が都心3区(千代田・中央・港)に所在する(戸数ベース)。PMはグループのシノケンファシリティーズが手がける。投資口利回りは5%程度を見込み、機関投資家や事業法人が出資に応じている。
次なる成長戦略としてSAMは、2021年12月を目途に、同私募REITを東証REIT市場に上場させるねらい。上場段階での増資で200億円程度の資産を追加取得し、AUMを300億円規模まで拡大させる方針。
追加で取得予定の物件は、シノケングループや、持分法適用会社のデベロッパーであるプロパストが開発した都心エリアに所在する築浅物件。エンド需要がもっとも強い単身者(学生、社会人、高齢者、外国人)向けの住戸が主体となる。
賃貸マンションに加え、アパートメントの組み入れにも意欲をみせる。一般にアパートメントはマンションよりも賃料水準が低く、入居者層は広範となるため、ポートフォリオの分散効果で安定性が高まるうえ、マンションより高い利回り・収益性も得られるという。「金額規模で1棟あたり1億円以上であれば流動化コストが吸収できる計算」(SAM代表取締役社長 上坂弘氏)。
グループオリジナルのプレミアムアパートメント「Akatsuki Terrace」(防犯・防音性能を強化)や、「寿らいふプラン」(高齢入居者対象の見守りサービス)を付加したアパートメントなど、高付加価値型の物件も組み入れを検討していくという。
「コロナ禍の影響で、キャッシュフローの安定性が高い、都内賃貸住宅への投資ニーズは一段と高まっている。同じようなリスク・リターン特性の住居系REIT・ファンドが多数並ぶなか、特徴あるポートフォリオとプラスαの利回りを打ち出すことで、不動産投資市場に一石を投じたい」と上坂氏は意気込みを話す。
月刊プロパティマネジメント　9月号